Contrat de bail commercial

Bail commercial

Droits et obligations du bailleur et du locataire

CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

RÈGLES DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

Un contrat de bail commercial est une convention de longue durée entre le bailleur (le propriétaire) et l’entrepreneur (le locataire).

Le contrat doit donc aborder des points précis pour que les droits et obligations des parties soient protégés.

Bien qu’aucun texte de loi n’impose la rédaction d’un bail commercial, il est important de le faire, afin d’établir un document contractuel précisant les conditions dudit bail.

Durée de contrat de bail commercial (Bail 3, 6, 9)

Par définition la durée minimum d’un bail commercial est de 9 ans, mais rien n’empêche les parties de décider une période plus longue

La destination

Le locataire se doit d’indiquer la destination (l’objet) de son entreprise, élément important permettant d’apprécier la conformité des locaux loués avec l’activité professionnelle du locataire.

Si aucune destination n’apparaît sur le bail, on qualifie ledit bail de tout commerce.

Le loyer

Il peut être fixé librement par le bailleur et faire l’objet d’une augmentation qui sera indexée sur le coût de la construction (ICC), par usage cette augmentation est appelée « révision de loyer triennale »

Les charges locatives sont souvent comprises dans le loyer, sauf stipulation contraire.

En réalité, durant les 11 premiers mois, il s’agit d’avances sur charges et ce n’est que le 12ème mois que le bailleur procède au décompte de ces avances sur le montant réel des charges locatives annuelles pouvant donner lieu à un montant différent.

Obligations du bailleur

  • La mise à disposition du ou des biens loués
  • L’information au locataire des risques naturels et technologiques, ainsi que l’éventuelle existence de sinistres subis ultérieurement.
  • La maintenance du ou des biens en état de servir
  • La garantie d’une jouissance paisible
  • La sécurité du ou des biens loués

Obligations du locataire

  • Le paiement des loyers dans les délais stipulés au bail
  • L’utilisation du ou des biens loués dans la cadre de la destination précisée sur le bail
  • Le respect du voisinage

La révision du loyer

Elle doit donner lieu à une demande du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Cette révision de loyer est dite triennale et ne peut excéder celui de l’indice du coût de la construction ou celui de l’indice des loyers commerciaux.

Sous-location

Ce chapitre peut ou non figurer au bail. En effet son autorisation doit nécessairement faire l’objet d’un accord spécifique entre le bailleur et le locataire.

Résiliation

Bien que la période minimum dudit bail soit de 9 années, celui-ci peut être résilié dans les cas suivants :

  • A tout moment, par accord mutuel entre les parties
  • Après chaque période triennale, avec l’accord des parties
  • Par application d’une clause résolutoire (exemple : le défaut de paiement de loyer)
  • Par décision de justice

Renouvellement et indemnisation

A la fin du bail (généralement 9 ans), le locataire a un droit de renouvellement qu’aucune clause ne peut contredire.

Cependant le bailleur peut donner congé à son locataire et refuser sa demande de renouvellement sous certaines conditions.

Le locataire est en droit de demander une prime d’éviction

Cette prime d’éviction doit prendre en considération différents critères :

  • Le droit au bail
  • La valeur marchande du fonds de commerce
  • Les investissements réalisés sur des améliorations et des modifications
  • Les frais de déménagement

Les travaux

Ceux liés à l’entretien du ou des biens loués sont à la charge du locataire

Les autres travaux sont en principe à la charge du bailleur, sauf disposition contraire stipulés sur le bail.

Cependant toutes grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil sont à la charge du propriétaire.

Clause résolutoire

Une clause faisant très souvent apparaître que le défaut de règlement de loyer conduit le bailleur à pouvoir récupérer ses locaux dans les meilleurs délais.

En présence de cette clause, la loi autorise le bailleur à adresser une mise en demeure sous 3 mois. Si 15 jours après la réception de la mise en demeure, le locataire ne s’est pas manifesté, le propriétaire pourra saisir le juge de Référés afin de constater la résiliation du bail et ordonner la restitution des locaux.

Les conséquences du bail commercial

Le droit au bail

Celui-ci peut être acquis de deux façons

A compter du 24ème mois de la location

Par l’achat du fonds de commerce

Le droit de retour

Dans le cas où le propriétaire a été contraint à des travaux de grandes nécessités, tels la démolition, le reconstruction, l’extension ou la surélévation. Il doit, à l’issu des travaux, proposer à son locataire un droit de retour.

Le droit de sous-louer

La sous-location de tout ou partie des locaux est autorisée, sauf dans le cas d’une spécification contraire figurant au bail

Le droit de céder le bail

La cession du bail peut s’effectuer sans l’accord préalable du propriétaire, mais il faut cependant lui signifier sous peine d’irrecevabilité.

Le propriétaire peut alors exercer son droit de préemption en versant une somme identique, à celle proposée par l’acquéreur.

Le délai légal accorder au propriétaire pour préempter est de 30 jours, sans réaction après ce délai, il ne pourra plus se prévaloir de son droit de préemption.

Changement de destination

Il peut arriver qu’un locataire soit susceptible d’étendre son objet social, ce qui se répercutera nécessairement sur la destination inscrite au bail.

Soit sa modification de destination est en relation directe avec son ancienne destination, ce qui permettra au locataire de se contenter d’avertir le propriétaire.

Soit sa modification de destination n’a pas de relation directe avec l’ancienne, ce qui entrainera nécessairement une demande d’autorisation de la part du propriétaire

Soulignons que sur l’aspect relationnel entre l’ancienne et la nouvelle destination, si les parties ne s’entendent pas, ce sera au juge de trancher.