Valeur d’un bail commercial


Valeur d’un bail commercial

Calcul de la valeur d’un bail commercial

La valeur d’un bail commercial, nommé aussi bail 3, 6, 9, s’étudie en fonction de différents critères.

Juridiquement, le bail commercial est un des éléments constituant le fonds de commerce, mais par usage, nous constatons que la valeur du fonds de commerce dépend essentiellement de la valeur du bail commercial.

Il est important de distinguer deux types de critères :

Les éléments indépendants de la société propriétaire du bail

Le prix du loyer

Cet élément est incontournable au point qu’il est le facteur le plus important. En effet, en l’absence de bail commercial, le propriétaire des murs est libre de fixer un loyer, alors qu’en présence d’un bail commercial, les augmentations de loyer dépendent de la loi liée à l’indice de construction qui est de l’ordre de 10% par période triennale.

Raison principale expliquant le montant important de certaines cession de bail.

Le lieu géographique du local

En ce sens qu’en fonction de celui-ci, il peut être considéré de grand, de moyen ou de faible passage. En effet, il est facile de comprendre qu’un local situé sur un axe important d’une ville ayant un grand trafic est plus porteur qu’un local situé dans une petite ville n’ayant qu’une faible fréquentation. La clientèle dite « de passage » est donc importante à prendre en considération.

La taille et la configuration du local

Afin que votre entreprise puisse se développer correctement, la taille et la configuration du local sont des données importantes. Selon vos besoins, il faut que le plan du local soit compatible avec votre activité.

Concernant les commerces, la taille de la vitrine reste également un moyen efficace d’estimation, puisqu’elle vous permettra d’attirer la clientèle.

Tout comme l’existence d’une terrasse dans le domaine de la restauration.

Les éléments dépendants de la société propriétaire du bail

L’objet de la société

Celui-ci est très souvent inscrit au bail commercial, permettant d’inscrire la « destination du bail »
Vérifiez toujours que la destination du bail est en conformité avec votre activité.

Prenons un exemple :

Vous désirez reprendre le local d’une société qui vend du prêt-à-porter, alors que votre activité est assimilée à la restauration.
A la lecture du bail commercial, vous constatez que la destination du local est réservée à la vente de vêtement.
La valeur du bail est donc assujettit à sa destination et vous serez donc dans l’obligation d’obtenir un accord du propriétaire des murs pour changer la destination dudit bail.
Donc à minima de faire un avenant au bail actuel, stipulant que votre activité est accorder par le propriétaire des murs.
Un élément important qui risque d’augmenter votre investissement.

Le chiffre d’affaire de la société

Bien que nous soyons dans l’estimation d’un bail commercial et non dans celui d’un fonds de commerce, il est essentiel de connaître le chiffre d’affaire de la société détentrice du bail pour en estimer sa valeur. Comme nous l’avons vu précédemment, dans la grande majorité des cas, la cession d’un bail s’effectue sans que la destination de celui-ci ne change.

Ainsi un magasin de vêtement restera un magasin de vêtement, un restaurant restera un restaurant … On peut donc considérer important le chiffre d’affaire et très souvent comme étant le critère le plus important de la valorisation d’un bail commercial.

 

 

Il est 1 commentaire

Add yours